ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่ทุกคนให้ความสนใจกัน เนื่องจากว่าเป็นสิ่งที่สามารถช่วยสร้างกำไรมากมายให้กับผู้ที่ถือครอง แน่นอนว่าก็จะต้องรวมถึง ที่ดิน ด้วย เพราะสำหรับใครที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่แล้วนั้น และอยากที่จะลงทุนในสินทรัพย์นี้ ก็สามารถทำการนำโฉนดที่ดินไปใช้ทำนิติกรรมสัญญาการฝากขายอสังหาฯได้ ซึ่งหลาย ๆ คนอาจจะไม่เข้าใจว่า แล้วการ ขายฝากที่ดิน คืออะไร และมีเรื่องอะไรที่ควรรู้บ้าง ในบทความนี้จะมาบอกกัน

ขายฝากที่ดิน คืออะไร

การขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมในการซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยการขายฝากจะเป็นแบบที่ดินที่ขายฝากเพื่อเกษตรกรรม และการขายฝากที่อยู่อาศัย ซึ่งในการขายฝากจะต้องอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมาย นั่นก็เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดา ให้ได้รับความเป็นทำจากเรื่องของการทำสัญญาขายฝากมากที่สุดนั่นเอง เนื่องจากว่าเมื่อทำสัญญาขายฝากแล้ว ที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากทันที ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน เรียบร้อยแล้ว อย่างไรก็ตามสำหรับผู้ขายฝาก ก็สามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินออกได้ในระยะเวลาที่กำหนด หรือตกลงกับผู้ซื้อฝากเอาไว้

สำหรับทางด้านของผู้ซื้อฝาก เมื่อมีการทำสัญญาขายฝากที่ดินเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของการได้รับดอกเบี้ย โดยจะได้รับดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อไป และหลังจากที่มีการไถ่ถอนที่ดินจากผู้ขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากก็จับเงินต้นคืนทันที ซึ่งโดยปกติแล้วผู้ซื้อฝากจะได้รับสิทธิประโยชน์ในหลาย ๆ เรื่อง เช่น วงเงินสูง หรือดอกเบี้ยที่ถูก นั่นก็เพื่อเป็นการช่วยสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจให้กับผู้ขายฝากนั่นเอง ในส่วนของการขายฝากก็สามารถทำได้ 2 รูปแบบ คือ การขายฝากบ้าน และที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการขายฝากที่ดิน มีอะไรบ้าง

เมื่อมีการทำสัญญาตกลงขายฝากที่ดิน จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานของที่ดินเท่านั้น จึงจะถือว่าการขายฝากนั้นเสร็จสมบูรณ์ และถูกต้อง เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ โดยในการทำสัญญาขายฝากจะต้องมีค่าใช้จ่ายจำเป็นที่ต้องชำระด้วย ซึ่งทางผู้ขายฝาก และผู้ซื้อฝาก จะต้องตกลงกันเอาไว้ว่าใครที่ต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ สำหรับค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในการทำสัญญาขายฝาก มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน ร้อยละ 2

– ค่าอากร ร้อยละ 2.5

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3

สิ่งที่ควรให้ความสำคัญ ในการทำสัญญา ขายฝากที่ดิน

อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วในตอนต้นว่า การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น ถึงจะถือว่าเสร็จสมบูรณ์ และเป็นไปถูกต้องตามกฎหมาย โดยในทำสัญญาก็มีหลาย ๆ เรื่องที่จำเป็นจะต้องให้ความสำคัญด้วย เพื่อให้สัญญาเป็นไปอย่างสมบูรณ์ และไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องเสียเปรียบ ซึ่งสิ่งสำคัญของสัญญาที่ต้องให้ความสำคัญ มีดังนี้

– สัญญาขายฝากจะต้องมีการระบุในส่วนของชื่อและที่อยู่คู่สัญญา

– สัญญาขายฝากจะต้องมีการแจกแจงรายการ และลักษณะแห่งทรัพย์สิน หรือที่ดินที่จะทำการขายฝากด้วย

– สัญญาขายฝากจะต้องมีการแจกแจงในส่วนของราคาที่ดินที่จะขายฝาก

– สัญญาขายฝากจะต้องมีจำนวนทรัพย์ที่จะใช้ในการไถ่ถอนด้วย

– สัญญาขายฝากจะต้องมีการระบุในส่วนของวันขายฝาก และวันที่ครบกำหนดการไถ่ถอน

ข้อดีของการขายฝากที่ดิน

1. การขายฝากที่ดิน จะช่วยให้ผู้ขายฝากได้รับวงเงินในการขายฝากสูงกว่า หรือตามที่ตกลงกันในสัญญา และยังสามารถทำการไถ่ถอนคืนทรัพย์ได้ด้วย ภายในระยะเวลาที่สัญญากำหนดเอาไว้

2. ผู้รับซื้อฝาก จะได้ถือครองกรรมสิทธิ์ทันทีเมื่อเกิดกรณีที่ผู้ขายฝากไม่ได้ชำระเงิน หรือไถ่ถอนที่ดินตามสัญญาที่กำหนดเอาไว้ ซึ่งผู้รับซื้อฝากจะได้รับทรัพย์สินโดยตรง ไม่ต้องเสียเวลาไปทำเรื่องฟ้องร้องเมื่อมีการผิดนัดในการชำระหนี้

ข้อควรระวังก่อนทำสัญญา ขายฝากที่ดิน

การทำสัญญาขายฝาก ถือว่าเป็นการซื้อขายประเภทหนึ่ง ที่เมื่อทำสัญญาขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ของที่ดินสามารถตกไปอยู่ในมือของผู้ที่ซื้อฝากได้ โดยอยู่ภายใต้ข้อตกกันว่า หากผู้ขายฝากไม่สามารถมาไถ่ถอนที่ดินคืนได้ในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา กรรมสิทธิ์ก็จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที

เมื่อเป็นเช่นนี้แล้ว การทำสัญญาขายฝากจึงต้องมีการระวัง และตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ให้ดี และสัญญาจะต้องมีความชัดเจน โดยจะต้องตกลงกันให้ดีว่าสัญญาจะเป็นอย่างไร, ดอกเบี้ยที่จะคิดต่อปีอยู่ที่เท่าไหร่ อีกทั้งยังมีเรื่องของการที่จะต้องชำระดอกเบี้ยด้วยว่าจะต้องทำอย่างไร สามารถชำระได้ผ่านช่องทางไหนบ้าง และยังรวมไปถึงเรื่องวงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับด้วย

ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ ก็เป็นรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับขายฝากที่ดิน ที่คงจะช่วยทำให้ได้เข้าใจกันมากขึ้นแล้วว่าคืออะไร ต้องทำอย่างไรบ้าง และมีเรื่องไหนบ้างที่ต้องให้ความสำคัญ หรือต้องรู้เอาไว้ หากว่าใครที่ต้องการทำสัญญาขายฝากที่ดิน ก็จะต้องไม่ลืมศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ให้ดีก่อน โดยเฉพาะเรื่องของสัญญาขายฝาก เพื่อให้สัญญาเป็นไปอย่างเป็นธรรมมากที่สุด กับทั้งทางผู้ซื้อฝาก และผู้ขายฝาก