หากถามถึงทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงที่สุดแล้ว แน่นอนว่าก็จะต้องหมายถึง บ้าน หรือว่า ที่ดิน โดยในการซื้อขายนั้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน ก็จะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ ซึ่งต่างจากการซื้อสินค้าทั่ว ๆ ไปที่เพียงแค่จ่ายเงินก็จะได้รับของสิ่งนั้นมาแล้ว ในการซื้อขายบ้านและที่ดิน จำเป็นที่จะต้องทำหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ด้วย ที่สำคัญคือ หนังสือสัญญาในการซื้อขายจำเป็นที่จะต้องมี เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการตกลง และแสดงเจตนาว่ามีการซื้อขายกันระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายนั่นเอง อีกทั้งยังใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นสินเชื่อ หรือใช้เป็นหลักฐานการฟ้องร้องได้ด้วยเช่นกัน ทั้งนี้การทำสัญญาไม่ได้มีแค่ สัญญาซื้อขาย เพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังมี สัญญาจะซื้อจะขาย ด้วย แล้วทั้งสองอย่างนี้ต่างกันอย่างไร ในบทความนี้มีคำตอบ

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับ สัญญาซื้อขาย

หนังสือสัญญาซื้อขาย เป็นหนังสือที่จะนำมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการเรียกกันอีกอย่างหนึ่งว่า “หนังซื้อสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” ซึ่งหนังสือสัญญาชนิดนี้เมื่อมีการทำขึ้นแล้ว ก็จะต้องทำการโอนสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อในทันที ณ วันที่ได้ทำสัญญากัน ในการทำสัญญาจำเป็นที่จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น เมื่อเสร็จสิ้นการทำสัญญา ก็จะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายเรียบร้อยแล้ว

สัญญาจะซื้อจะขาย แตกต่างจาก สัญญาซื้อขาย อย่างไร

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นหนังสือสัญญาที่ทำขึ้น เพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ขึ้นกับทั้งฝ่ายของผู้ขาย และผู้ซื้อ การทำหนังสือสัญญาชนิดนี้จะถือว่าเป็นการแสดงเจตนาของทั้งสองฝ่าย โดยในการทำสัญญาจำเป็นต้องมีการวางเงินมัดจำไว้เป็นการค้ำประกันด้วย เพื่อเผยให้ได้ทราบว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ทำสัญญาร่วมกัน ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องเป็นไปตามระยะเวลาที่ตกลงกันเอาไว้ ทั้งนี้ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายที่กำหนดเอาไว้ การที่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย ก็เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อ และผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

3 ความต่างระหว่าง สัญญาซื้อขาย กับ สัญญาจะซื้อจะขาย

อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วในตอนต้นว่าสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขายมีความแตกต่างกันอยู่ โดยความแตกต่างของหนังสือสัญญาทั้งสองชนิด มีดังต่อไปนี้

1. ผลทางกฎหมาย

ความต่างแรกของสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขายคือ ผลทางกฎหมาย โดยความต่างอยู่ตรงที่ หนังสือสัญญาซื้อขาย จะต้องทำขึ้นโดยการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่ได้จดทะเบียนก็จะให้ถือว่าสัญญาฉบับนั้นเป็นโมฆะไป แต่ในส่วนของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาต่อหน้าที่เจ้าหน้าที่ก็ได้เช่นกัน เพราะถ้าหากว่าผู้ซื้อและผู้ขายได้มีการตกลงเรื่องสัญญากันเองแล้ว แม้จะเป็นการตกลงกันแบบปากเปล่า และได้ทำการโอนเงินมัดจำกันเรียบร้อย ก็ถือว่าเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้วนั่นเอง ซึ่งในกรณีที่เกิดผิดสัญญาขึ้นมา หากไม่มีหลักฐานก็ยากที่จะเอาผิดได้

2. เจตนาของสัญญาซื้อขาย และ สัญญาจะซื้อจะขาย

ความแตกต่างในส่วนต่อมาของสัญญาทั้งสองชนิด คือ เจตนาสัญญา โดยในเรื่องนี้ความต่างจะอยู่ที่สัญญาซื้อขาย เป็นหนังสือสัญญาที่มีเจตนาว่าจะใช้ในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเลย ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการทำขึ้นเพื่อแสดงเจตนาว่าเป็นการเตรียมซื้อขาย และรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง ซึ่งหากว่าสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีการระบุเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์เอาไว้ ก็อาจจะทำให้ไม่มีเจตนาที่ว่าจะรอโอนกรรมสิทธิ์ สุดท้ายแล้วสัญญาอาจจะเป็นโมฆะไปได้นั่นเอง

ทั้งนี้ ในส่วนของสัญญาจะซื้อจะขายนั้น สามารถที่จะทำการบอกเลิกสัญญาได้ เนื่องจากว่ายังไม่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ หากว่าฝ่ายใดที่กระทำความผิดก็จำเป็นที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหาย แต่อย่างไรก็ตามในเรื่องนี้ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ได้ระบุเอาไว้ในสัญญา ที่สำคัญเมื่อมีกรณีถูกบอกเลิกสัญญาแบบไม่ถูกต้อง ก็สามารถใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไปฟ้องร้องได้ ซึ่งต่างกันกับหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ไม่สามารถยกเลิกได้ เพราะเป็นการซื้อขายที่เกิดขึ้นแล้ว และมีโอกาสโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยหลังจากที่การซื้อขายต่อกันสิ้นสุดลง

3. การคืนเงินและฟ้องร้อง

ความต่างสุดท้ายของหนังสือสัญญาทั้งสองชนิด คือ การคืนเงิน และฟ้องร้อง ในส่วนนี้หากเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่สัญญาได้เป็นโมฆะไปแล้ว ผู้ขายจะต้องทำการคืนเงินให้กับผู้ซื้อ ถ้าไม่คืนก็ต้องเกิดการฟ้องร้องกันในฐานฉ้อโกง แต่ในกรณีที่ต้องการฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายนั้นทำไม่ได้ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายนั้น หากว่ามีการบอกยกเลิกสัญญาแล้วผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ผู้ซื้อจะต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดจากทางผู้ขาย และในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นฝ่ายที่ทำผิด ฝ่ายผู้ขายก็สามารถยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้เช่นกัน หรือทั้งนี้จะทำการฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายกันก็ได้

จากที่กล่าวมานี้ ก็ทำให้ได้เข้าใจมากขึ้นแล้วว่า จริง ๆ แล้วหนังสือสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขายมีความแตกต่างกันอยู่ ทั้งในเรื่องรายละเอียดสัญญา เจตนาในการทำสัญญา หรือว่าผลตามกฎหมาย ซึ่งเป็นที่เข้าใจดีว่าในการซื้อขายบ้าน หรือที่ดินสักแห่งหนึ่งนั้น อาจจะต้องใช้เวลาในการขอสินเชื่อนานหน่อย เมื่อเป็นเช่นนี้ก็กลัวว่าจะมีใครมาซื้อตัดหน้าไป การทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อนก็เปรียบเสมือนกับการจอง แล้วค่อยทำสัญญาอีกครั้งเมื่อได้นับการอนุมัติจากสินเชื่อแล้ว แต่ทั้งนี้ก่อนการทำสัญญาใด ๆ ก็ตาม จะต้องไม่ลืมศึกษารายละเอียดสัญญาให้ดี เพื่อไม่ให้เป็นฝ่ายที่เสียเปรียบนั่นเอง ปรึกษาเกี่ยวกับอสังหาเพิ่มเติมได้ที่ townthai.com