ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ภาษีอสังหาริมทรัพย์

แน่นอนว่าการลงทุน ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้ เป็นสิ่งที่กำลังได้รับความนิยมมาก ๆ ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าการลงทุนซื้อ-ขายอสังหาฯ นั้นสามารถสร้างเก็งกำไรได้อย่างมากมาย นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ว่าทำไมหลายคนถึงหันมาสนใจลงทุนในเรื่องนี้กันมากขึ้นเรื่อย ๆ แต่ทั้งนี้ก็อย่าลืมว่า การลงทุนซื้อ-ขายอย่างไรแล้วก็ต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมาด้วย โดยเฉพาะการซื้อ-ขายอสังหาฯ ที่จะมีในเรื่องของภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งในส่วนนี้เป็นข้อมูลที่นักลงทุนควรจะทราบเอาไว้ เนื่องจากว่ามีความสำคัญ และเกี่ยวข้องโดยตรงกับการลงทุนอสังหาฯ นั่นเอง

อสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์

7 ภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องจ่าย เมื่อ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

สำหรับภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องจ่ายใน ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยอ้างอิงข้อมูลจาก กรมสรรพากร พบว่า ภาษี และค่าธรรมเนียมที่จำเป็นต้องจ่ายมีด้วยกัน 7 ประเภท ดังนี้

อสังหาริมทรัพย์

1. ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินบ้าน หรือคอนโด ซึ่งแล้วแต่ว่าราคาใดที่สูงกว่า ค่าธรรมเนียมในส่วนนี้สามารถชำระได้โดยทั้งจากผู้ซื้อ หรือผู้ขาย อีกกรณีหนึ่งคือเป็นการรับผิดชอบร่วมกันของทั้งสองฝ่ายในการชำระ ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อ และผู้ขายตกลงกัน

– ราคาประเมิน คือ ราคากลางที่รัฐบาลเป็นผู้กำหนดเอาไว้ของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อให้นำมาใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียม และภาษี ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ให้มีความเหมาะสม ซึ่งราคากลางจะมีการปรับใหม่ทุก ๆ 4 ปี

– ราคาตลาด คือ ที่นำมาใช้ในการซื้อ-ขายจริง โดยราคาจะต้องสอดคล้องไปกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ ซึ่งมักจะอยู่บ่อย ๆ ว่าราคาตลาดจะสูงกว่าราคาประเมิน

2. อากรแสตมป์

อากรณ์แสตมป์ คือ ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบในการจ่าย โดยค่าอากรแสตมป์จะต้องจ่ายในขั้นตอนของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ปัจจุบันนี้ค่าอากรณ์แสตมป์จะอยู่ที่อัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อ-ขาย ทั้งนี้การเสียค่าอากรณ์แสตมป์ก็จะเลือกจากราคาใดก็ตามที่สูงกว่าเป็นฐานที่จะใช้นำมาคำนวณ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับราคา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันนี้ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีการคิดอยู่ในอัตรา 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคา ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะเลือกจากราคาใดก็ตามที่สูงกว่าเป็นฐานที่จะใช้นำมาคำนวณ ซึ่งผู้ขายที่มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้นผู้ที่ถือครองอสังหาฯ นานกว่า 5 ปี หรือเป็นผู้ที่มีชื่อในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ทั้งนี้ในกรณีที่มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ก็จะได้รับการยกเว้นไป

 

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

 

การจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ขายบ้าน หรือคอนโดเป็นบุคคลธรรมดา โดยผู้ขายต้องจ่ายภาษีในส่วนนี้ด้วย เพราะถือว่าได้รับรายได้จากธุรกรรมการซื้อ-ขาย ซึ่งปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีอัตราแบบก้าวหน้า หรือที่เรียกว่าแบบขั้นบันได ทั้งนี้ภาษีในส่วนนี้ก็จะขึ้นอยู่กับวิธีการได้มา และจำนวนปีที่มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ด้วย สำหรับการพิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน แบบที่ไม่ได้ดูในส่วนของราคาซื้อ-ขายตามจริง สามารถดูได้ตามตารางดังต่อไปนี้

เงินได้สุทธิ (บาท) ร้อยละ (%)
1-150,000 0%
150,001 – 300,000 5%
300,001 – 500,000 10%
500,001 – 750,000 15%
750,001 – 1,000,000 20%
1,000,001 – 2,000,000 25%
2,000,000 – 4,000,000 30%
4,000,000 ขึ้นไป 35%

5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

การขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือว่าเป็นรายได้ทางหนึ่ง จึงทำให้จำเป็นต้องมีการจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย โดยจะต้องนำภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามาคำนวณออกมาเป็นภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะต้องใช้ราคาประเมินหักกับค่าใช้จ่ายแบบเหมา ที่จะต้องเป็นไปตามกำหนดของพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529) ตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังตารางต่อไปนี้

ระยะเวลาในการถือครอง ค่าใช้จ่ายที่หักได้
1 ปี 92%
2 ปี 84%
3 ปี 77%
4 ปี 71%
5 ปี 65%
6 ปี 60%
7 ปี 55%
8 ปีขึ้นไป 50%

ทั้งนี้สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีการได้มาจากมรดก หรือได้มาโดยเสน่หา จะต้องมีการหักค่าใช้จ่ายได้ 50% และในส่วนของจำนวนปีที่ถือครองก็จะให้นับตามปีของบัญชี โดยเริ่มนับจากวันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน หากว่ามีการซื้อ-ขายในปีเดียวกัน นั่นหมายความว่าปีที่ถือครองคือ 1 ปี

นอกจากนั้นแล้ว ในกรณีที่การขายอสังหาริมทรัพย์ได้มาแบบไม่ได้มีการมุ่งค้ากำไร ก็ให้เสียภาษีที่คำนวณหัก ณ ที่จ่ายสูงสุดไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย ในขณะเดียวกันถ้าเป็นการขายมุ่งค้ากำไร จะไม่มีการจำกัดในส่วนของเพดานภาษีเอาไว้ รวมถึงหากว่าเป็น อสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา จะได้รับการยกเส้น 200,000 บาทแรกไปก่อน แล้วค่อยมาคำนวณหักค่าใช้จ่ายอีกทีจากจำนวนเงินที่เหลือ

6. ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายเมื่อมีการจำนองกับสถาบันการเงิน โดยเป็นค่าธรรมเนียมของ บ้าน, อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร ซึ่งจะคิดค่าธรรมเนียมในส่วนนี้อยู่ที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด อีกทั้งยังเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ที่กู้ซื้อบ้าน หรือคอนโด ทั้งนี้ในการซื้อหากเป็นเงินสด ก็จะได้รับการยกเว้นค่าจดจำนองในส่วนนี้ไป

7. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นอกจากค่าธรรมเนียม และภาษีในข้างต้นที่ได้กล่าวถึงไปแล้ว ก็ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเสียเมื่อ ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ด้วย ซึ่งก็ได้แก่ ค่าธรรมเนียมที่มีการเรียกเก็บจากทางกรมที่ดิน เช่น ในส่วนของค่าจดทะเบียน, ค่าคำขอ หรือค่าพยาน

ทั้งหมดที่ได้กล่าวถึงไปนั้น ก็เป็นค่าใช้จ่ายในการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีทั้งภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนทั้งหลายจำเป็นต้องรู้เอาไว้ โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นสิ่งที่ไม่ทราบไม่ได้เลย ดังนั้นก่อนการตัดสินใจซื้อ-ขายอสังหาฯ ใด ๆ ก็ตาม อย่าลืมศึกษาข้อมูลเหล่านี้เอาไว้ด้วย

Join The Discussion

Compare listings

Compare
Search
Price Range From To