อย่างที่ทราบกันดีว่า การลงทุนในยุคนี้ถือว่าเป็นสิ่งที่กำลังได้รับความนิยมมาก ๆ เนื่องจากว่าการลงทุนสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีกับผู้นักลงทุนได้ โดยการลงทุนสามารถทำได้จากหลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ตอนนี้ผู้คนหันมาให้ความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งในการลงทุนอสังหาฯ การลงทุนด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สามารถทำได้ แล้วกองทุนรวมอสังหาฯ คืออะไร แล้วมีกี่ประเภท ในบทความนี้จะมาอธิบายให้ได้เข้าใจกัน

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คือ การที่กองทุนจะทำการระดมเงินจากนักลงทุนทั้งหลาย โดยจะมาในรูปแบบของการขายหน่วยลงทุนให้ หลังจากนั้นแล้วทางกองทุนก็จะนำเอาเงินที่ได้มาใช้ในการนำไปลงทุนต่อในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ก็เพื่อเน้นไปที่เรื่องของการให้ได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากค่าเช่า ซึ่งไม่ได้มีวัตถุประสงค์ไปในเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด ทั้งนี้นักลงทุนจะได้ผลตอบแทนมาในรูปแบบของเงินปันผลนั่นเอง ที่จะแบ่งส่วนให้กับนักลงทุนทุกคน

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีกี่แบบ อะไรบ้าง

สำหรับกองทุนอสังหาฯ ก็มีด้วยกันทั้งหมด 2 ประเภทด้วยกัน นั่นก็คือ กองทุนรวมอสังหาฯ และ กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปแล้วก็มีจะเรียกว่าเป็นกองทุนรวมอสังหาฯ ด้วย ในปัจจุบันนี้กองทุนรวมอสังหาฯไม่ได้มีการเปิดใหม่ขึ้นมาแล้ว แต่จะใช้วิธีการออกเป็นกองทรัสต์แทน เนื่องจากว่ามีความคล้ายคลึงกับกองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิม แต่จะมีความแตกต่างกันอยู่ตรงที่ไม่ได้เป็นนิติบุคคลเหมือนกันกับกองทุนแบบเดิมนั่นเอง เนื่องจากว่าการถือกรรมสิทธิ์แบบกองทรัพย์สินแทน รวมถึงกองทรัสต์ยังต้องมีการจ่ายในส่วนของภาษีธุรกิจ, อากรแสตมป์ และภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้าง

มาถึงในส่วนของการลงทุนในอสังหาฯ ของกองทุนรวมอสังหาฯ บ้าง โดยตามหลักแล้วการลงทุนอสังหาฯ ด้วยกองทุนนั้น จะมีการแบ่งประเภทของสินทรัพย์ที่ลงทุนออกมา 5 แบบด้วยกัน ดังนี้

1. อาคารสำนักงาน

อาคารสำนักงาน เป็นการลงทุนที่จะต้องดูว่าอาคารสำนักงานนั้นมีทำเลอยู่เป็นแบบ CBD (Central Business District) หรือเปล่า หากว่ามีการปล่อยเช่า จะมีค่าเช่าอยู่ที่ตารางเมตรละเท่าไหร่ นอกจากนั้นยังดูในส่วนของอัตราการให้เช่า และนโยบายที่ปล่อยเช่า รวมถึงเรื่องของการปล่อยเช่าจะเน้นไปที่รายย่อย หรือรายใหญ่ และมีการปล่อยให้เช่ากี่ปีถึงจะต่อสัญญา

2. โรงแรม

การลงทุนในโรงแรม จะต้องมีการดูว่า ทำเล ฤดูกาล วันหยุด การเมือง หรือเรื่องสภาพอากาศเป็นอย่างไร นอกจากนั้นยังต้องดูในส่วนของอัตราการเข้าพักเฉลี่ยด้วยว่า ช่วงไหนถึงจะเรียกว่าช่วง High season เพราะในช่วงนี้จะมีการปันผลให้กับนักลงทุนได้เยอะ ในขณะที่ช่วง Low season จะสามารถปันผลให้กับนักลงทุนได้น้อยนั่นเอง

3. ศูนย์การค้า

ศูนย์การค้า จะต้องดูในเรื่องของประเภทศูนย์การค้าว่าเป็นแบบไหน เป็นแบบศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือเป็นแบบคอมมูนิตี้มอลล์ นอกจากนั้นก็จะต้องดูเรื่องของอัตราค่าเช่าด้วยว่า ศูนย์การค้ามีการเรียกเก็บเท่าไหร่ เต็มราคาหรือไม่ และมีนโยบายอย่างไรบ้างในการขึ้นค่าเช่า

4. โรงงาน และคลังสินค้า

การลงทุนในโรงงาน และคลังสินค้า จะต้องดูว่าทำเลของโรงงาน หรือคลังสินค้าอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมหรือไม่ และอยู่ในเส้นทางของการขนส่งสินค้าใช่หรือเปล่า นอกจากนั้นยังต้องดูด้วยว่า โรงงานหรือคลังสินค้าเป็นแบบไหน และจะมีผู้เช่าอยู่ในส่วนของอุตสาหกรรมประเภทไหนบ้าง ซึ่งมีความมั่นคงมากจะมั่นคงมากแค่ไหน

5. อื่นๆ

การลงทุนแบบอื่น ๆ ก็อย่างเช่น การลงทุนกับ ตึก Data Center สนามบิน, ศูนย์ประชุม หรือว่าศูนย์จัดแสดงสินค้า ซึ่งในบางครั้งก็ยังรวมไปถึงการลงทุนในสวนน้ำด้วย ทั้งนี้หลักการในการเลือกลงทุน ก็คือ สินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่จะต้องสามารถปันผลให้กับนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง ถึงจะสามารถนำมาอยู่ในกองทุนรวมอสังหาฯ ได้

Fund of Property Funds อีกหนึ่งรูปแบบการลงทุน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ควรทำความรู้จัก

Fund of Property Funds เป็นกองทุนที่จะไปลงทุนในกองทุนของอสังหาริมทรัพย์อีกทีหนึ่ง โดยกองทุนประเภทนี้มีข้อเสียอยู่ที่การไม่มีค่าบริหารซ้ำซ้อน ไม่ว่าจะเป็นทั้งจากกองทุนรวม หรือกองทุนอสังหาฯ ก็ตาม นั่นจึงหมายความว่าจะต้องมีการเสียค่าบริหารไปเลยทั้งสองด้าน แต่ถึงอย่างนั้น การลงทุนแบบนี้ก็ยังมีข้อดีอยู่ตรงที่ นักลงทุนสามารถที่จะกระจายความเสี่ยงได้มากขึ้น ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายประเภท ซึ่งเปรียบเสมือนกับว่า เป็นการซื้อความสะดวก เพื่อใช้ในการกระจายความเสี่ยงนั่นเอง

แม้ว่าการลงทุนในการซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถให้ผลกำไรที่ดีได้ แต่ก็อย่างไรก็ตาม การลงทุนย่อมมีความเสี่ยงเสมอ โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่อยู่ในช่วงขาขึ้นของดอกเบี้ย ในช่วงนี้จะเป็นช่วงที่ให้ผลตอบแทนกับนักลงทุนได้ไม่ดีนัก เนื่องจากว่าโดยปกติแล้วผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนอสังหาฯ นั้น จะมาในรูปแบบของผลตอบแทนแบบ Fix ยิ่งมีดอกเบี้ยมากขึ้นเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ มีความน่าสนใจน้อยลงกว่าเดิม แต่หากว่าในทางกลับกัน ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาลง แน่นอนว่าความน่าสนใจในการลงทุนกองทุนอสังหาฯ จะต้องน่าสนใจมากขึ้นกว่าเดิมนั่นเอง ทางที่ดีก่อนลงทุนก็อย่าลืมเช็กรายละเอียดผ่านทางเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ประเทศไทยก่อน หรือติดตามข่าวสารเอาไว้ตลอดด้วย เพื่อให้ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุน